Cuánto vale el m² en Don Torcuato
Qué se pide hoy por metro cuadrado en Don Torcuato, abierto por tipología y por tamaño de la unidad, medido sobre los avisos que están publicados ahora mismo.
En Don Torcuato el metro cuadrado publicado se pide a USD 1.629 en departamentos y USD 911 en casas.
El inventario se reparte sobre todo entre casas (55%) y departamentos (45%), y son mercados con precios distintos: conviene mirarlos por separado.
Cuánto se pide por metro según el tamaño
En casas el precio por metro cae a medida que la unidad crece: en Don Torcuato, duplicar la superficie baja el USD/m² alrededor de 39%. Es lo esperable, porque en las unidades grandes buena parte del valor está en el terreno y el terreno no entra en los metros cubiertos.
En cualquier caso, es la razón por la que un monoambiente y una unidad grande de la misma cuadra no se tasan con el mismo número por metro, y por la que la tabla de abajo está abierta por tramo de superficie en vez de resumida en una mediana.
Las columnas p25 y p75 son el rango habitual: una de cada cuatro propiedades del tramo se pide por debajo del p25 y una de cada cuatro por encima del p75. La mediana es el valor del medio, y es más representativa que el promedio porque no se corre con dos o tres avisos desmedidos.
| Superficie | Avisos | p25 | Mediana | p75 | Precio mediano |
|---|---|---|---|---|---|
| hasta 45 m² | 18 | 1.389 | 1.742 | 2.000 | USD 50.000 |
| 45 a 70 m² | 15 | 1.194 | 1.450 | 2.242 | USD 85.000 |
| Superficie | Avisos | p25 | Mediana | p75 | Precio mediano |
|---|---|---|---|---|---|
| 70 a 100 m² | 17 | 967 | 1.014 | 1.039 | USD 75.000 |
| 100 a 150 m² | 24 | 666 | 760 | 862 | USD 90.000 |
Sólo se publican los tramos con al menos 8 avisos. Los que no aparecen no es que valgan cero: es que en Don Torcuato no hay suficiente inventario de ese tamaño y esa tipología como para dar un rango honesto.
Casa, departamento y PH no son el mismo mercado
El precio por m² cubierto de una casa siempre parece más bajo que el de un departamento, y no es que la casa valga menos: es que en la casa una parte grande del valor está en el terreno, y el terreno no entra en los metros cubiertos. Compararlos de forma directa es el error más común al tasar.
| Tipología | Avisos | Sup. mediana | p25 | Mediana | p75 | Precio mediano |
|---|---|---|---|---|---|---|
| casas | 48 | 100 m² | 749 | 911 | 1.034 | USD 85.000 |
| departamentos | 40 | 50 m² | 1.238 | 1.629 | 2.009 | USD 66.398 |
Cuánto del inventario está pidiendo de más
Sólo 10,2% del inventario de Don Torcuato pide más de un 30% por encima de sus comparables (9 avisos). Es un mercado ordenado en precios comparado con el resto de la Zona Norte: acá el problema de una propiedad que no se vende rara vez es el precio de lista.
| Posición del aviso | Avisos | % del inventario | Capital publicado |
|---|---|---|---|
| Debajo de su mercado (10% o más) | 30 | 34,1% | USD 1,9 millones |
| En su mercado (±10%) | 34 | 38,6% | USD 2,7 millones |
| Arriba (10 a 30%) | 15 | 17,0% | USD 1,4 millones |
| Muy arriba (30 a 60%) | 6 | 6,8% | USD 682.067 |
| Fuera de mercado (+60%) | 3 | 3,4% | USD 392.000 |
Dos propiedades parecidas, precios que no se parecen
En Don Torcuato el 10% más barato se publica a USD 681 el m² y el 10% más caro a USD 2.050: una diferencia de 3,01 veces dentro de la misma zona. Una brecha así no la explica la ubicación —es la misma zona— sino el estado, la tipología y, sobre todo, el criterio con el que cada propiedad fue tasada.
Qué hacer con esto
Si estás por publicar en Don Torcuato, tenés a favor que es un mercado ordenado: el precio de lista casi nunca es lo que traba una venta acá. Lo que decide es la exposición — cuánta gente ve la propiedad y con qué material.
Si estás comprando, la tabla por tramos te dice si lo que te ofrecen está dentro o fuera del rango de su propio segmento. Un aviso arriba del p75 de su tramo no es necesariamente caro —puede estar mejor, ser más nuevo o tener cochera— pero es una pregunta que vale la pena hacer antes de ofertar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto vale el m² de un departamento en Don Torcuato?
La mediana publicada es de USD 1.629 por m² cubierto, medida sobre 40 departamentos en venta. El rango habitual va de USD 1.238 a USD 2.009, y varía sobre todo con la superficie: las unidades chicas se piden más caras por metro.
¿Cuánto vale el m² de una casa en Don Torcuato?
La mediana publicada es de USD 911 por m² cubierto, sobre 48 casas en venta. En casas el valor está en buena medida en el terreno, así que el precio por m² cubierto es más bajo que el de un departamento equivalente y depende mucho del lote.
¿Están caras las propiedades en Don Torcuato?
10,2% de los avisos de Don Torcuato pide más de un 30% por encima de lo que piden propiedades comparables de la misma zona, tipología y superficie: 9 de 88 publicaciones. El resto está dentro del rango de su segmento.
¿Por qué dos propiedades parecidas en Don Torcuato tienen precios tan distintos?
Porque dentro de la misma zona el 10% más barato se publica a USD 681 el m² y el 10% más caro a USD 2.050. Parte de esa diferencia es real (estado, antigüedad, orientación, amenities) y parte es criterio de tasación: el precio no lo fija la zona, lo fija quien tasa.
Cómo está medido
Los números salen de los 88 avisos de venta publicados en Don Torcuato que estaban activos al 10 de agosto de 2026. Para decidir si un aviso pide de más no se lo compara contra la mediana de la zona, sino contra una curva ajustada dentro de su propia zona y tipología que tiene en cuenta la superficie — porque el precio por metro cae a medida que la unidad crece, y comparar contra una mediana única marcaría "caro" a todo lo chico y "barato" a todo lo grande. El umbral de "pide de más" es 30% por encima de esa curva.
Lo que estos números no dicen: son precios publicados, no de cierre. En el mercado argentino la diferencia entre lo que se pide y lo que se firma es material, y no es pareja entre zonas ni entre tipologías. Tampoco se afirma nada acá sobre cuánto tarda en venderse una propiedad cara: el dato de antigüedad del aviso se reinicia cada vez que el aviso se republica, y quien no vende es justamente el que más republica.
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